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房地产行业的第二次春天
2021-08-18 | 世合实业

7月24日,中共中央办公厅和国务院联合下发了《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》(以下简称“双减”)。

“双减”政策核心就是下图的两句话:

教育系统对此极为重视,甚至制定了各省“双减”工作半月通报制度。

对于整个行业的转向,早在3月份舆论界和资本市场就有反应。舆论界负面消息不断,资本市场跌跌不休,对此高层不为所动、决心不变,政策接连出台。“双减”政策出台可以说对于整个学科类教培行业敲响了最后的丧钟。



反观房地产行业,2020年7月24日,韩正副总理主持召开“全国房地产座谈会”以来,政策面也是不断收紧。

历史上首次对开发商贷款比例、商业银行住房类贷款比例等进行了约束,各城市更是“辣招”不断,从过去主要针对新房的管控延伸到存量二手房市场,而且效果极好,凡是采取“二手房指导价”的城市,楼市应声冰冻。而且楼市调控不断下沉,从一线、二线已经下沉到三线城市,金华、惠州纷纷出台政策。

在这种情况下,看上去应该和教培行业一样,是“宜将剩勇追穷寇”一怼到底,直接打趴下才对。但是突然间,资本市场房地产板块出现了反弹的走势,先看看行业指数。


纷纷走出了强势反弹,而且趋势还有延续的态势。如果看看A股和港股某一交易日行业涨幅榜可以发现并不仅仅是几只龙头股在上涨,而是整个板块都在反弹。



连前期“墙倒众人推”的恒大也出现了快速上行。
市场传言高层亲自指导,多家大企业参与解决恒大问题,从整个恒大系股票走势来看,这个传言真实的可能性是存在的。

此外,网络上还流传着这样一张图,图中点评透露出一个重要信息,就是在层层限制之下,房企已经不具备拿地能力或者拿地意愿极低。

要知道,对于房企而言,土地就是其生存下去的最基本条件,土地是房企的原材料,只有有了土地,房企才能生产出产品、创造利益。和过去高价拿地不同,高价拿地虽然利润很薄,但是毕竟可以通过财务手段、管理手段、产品设计、营销手段等等想方设法创造利润。

但是不拿地意味着所有一切手段的基础消失了,除非房企不做房地产开发,只要做就必须拿地。很难想象商业银行不揽储了、煤矿企业不挖煤了、炼钢企业不进铁矿石了、医院不收病人了......会是怎样一种情况。

从这里也可以看出来,过去一直被诟病的房企,其实利润很薄,很多房企都承受不了成本的波动。

根据公开数据,2020年房地产行业毛利润率整体呈下降趋势,TOP50房企普遍保持在20%-25%之间。而且行业毛利润率下行是必然趋势,即便在2016-2017年房企拿的高价地结转完毕,毛利润率也只能回升并稳定在25%-30%的水平。2020年,10家房企的毛利润率在30%以上,30家房企的毛利润率介于20%至30%之间。另有10家房企的毛利润率在20%以下。

比起很多高利润率行业,房地产行业龙头的盈利能力是偏低的。而开发利润在5%-15%之间才是大部分中小房企的真实生存状态。政策不断收紧、利润率低、融资要求不断提高等因素进一步导致开发商开始躺平。

但是,与教培行业促进“内卷”不同,房地产行业在全世界都是生产型行业。

我国刚刚从满足人民“有的住”的需求,距离“住得好”还有一段距离。这一点从我们交房标准与世界很多国家不同就可以看出来,去过境外买房的人会发现,国外的多层、高层单元房几乎没有不是精装修的,有些甚至配好家具家电,可以拎包入住。

为什么会这样?一个重要原因就是我们刚刚解决“有的住”的问题,毛坯房一样抢手、一样不愁卖。同时也是由于房子卖得太好,很多开发商的精装修,不是“精”装修而是凑合装修。

实际上,如果开发商能够提供“住得好”的装修,有几个人会砸掉自己装的?经历过的人的都知道,装修绝对是让人脱几层皮、吃力不讨好,还会反复被装修公司、装修队当傻子一样坑的活。

所以,房企的躺平其实是不利于经济发展和生活水平提高的。

高房价是多主体、多因素的影响,不能简单归因于房企的贪婪。现在要做的是规范化,而不是一杆子打死。

除了房地产的生产属性导致这个行业不会像教培一样被往死里锤,还有一个原因就是“土地财政”,这个就不用多说了、也不便多说,凡是真正关注房地产的人完全都懂。“土地财政”问题不解决,很多房产逻辑都不会发生变化。

房地产不仅仅是与千家万户相关,和294个地级市、394个县级市、1642个县域区域都相关。

除此以外,房地产还和货币息息相关,8月11日公布了全国社融等数据。

可以看出,该类数据在全面萎缩、低于预期,结合最近严厉的规范房产市场的金融政策,应该可以明白房地产对于经济意味着什么。

在经历政策收紧、大环境趋冷、行业规范化管制之后,对于头部房企其实是极大的利好。

行业低谷利用资金和规模优势兼并、等待市场出清,同时发挥好自身的管理优势、财务优势,提升产品竞争力与利润率,这将是整个行业未来的一个重要方向,头部房企的投资价值会越来越凸显。

同时,市场的规范导致过去所有“科技树”都被肢解和埋葬,房地产更加注重居住和保值。合理杠杆、精心选筹、长期持有、固化资产,房地产的持有者会更加稳健。

市场之水会更加清澈,老百姓对于房产的看法也会趋于理性。房地产行业,才能迎来第二次春天。

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